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      LPR背后的故事

      2020-03-10 02:43:52 证券时报 

      【环宇杂谈】

      转换成LPR定价以后,不仅新交易的房子会受调控的影响,300亿平米的存量房也尽在调控之下。

      李宇嘉

      前两天,笔者接到银行的一条微信:“房贷利率参考LPR(注:全称为Loan Prime Rate,即“贷款基础利率”)是大势所趋,转换为LPR可以享受到利率降低的优惠,建议您别错过3月1日到8月31日的政策窗口期,及时转换”。银行还举例子说,LPR下降10个点,你的房贷利率可以降多少,每月的月供可以省多少等。有的人纳闷了,银行是靠贷款利差赚钱的,为何还要鼓励大家转换为更低利率的定价呢?

      这让笔者想起,不久前一位银行资深人士抱怨说,现在银行真的很弱势,存款被互联网金融、资管理财、保险抢走了,每家银行都要高息揽存;贷款方面,国家规定了银行对中小微贷款的最低比例。除了服务中小微,还要降低利率,支持实体经济。现在,LPR从天而降,就连收益稳定、安全性高的按揭贷款,也要定向降息了。没办法,得贯彻国家战略。

      估计很多人都知道,房贷定价基准从原来的基准利率转换到LPR后,可以享受到“降月供”的好处,但没有多少人知道,这个“没好处”的差事,银行为啥还要这么积极地推进。近期,笔者咨询了某四大银行的一位高管,才终于明白了,LPR背后,隐藏着一盘缜密的棋局。要实现“稳字当头”,让楼市在历史最高位徘徊,调控就得招招谨慎、精细拿捏。

      房价不能再明显涨了,这是共识。问题是,一旦涨幅小了,甚至不涨了,持有房子的成本浮出水面,如折旧(3%-5%)、维修、月供(5%左右)等。还有个隐蔽的成本,就是机会成本,比如投资保本理财,可实现4%以上的收益。根据中泰证券统计,上海持有房产的总成本近9%。百城房价统计中,2019年50多个城市房价涨幅不到6%,连资金和折旧成本都覆盖不了。

      很多人买房,投资是最重要的考量。一旦房价涨幅覆盖不了综合成本,那就要果断地抛掉。如果很多人有这种想法,这就很麻烦啦!所以,也就不难理解,为何去年底国家首次将“稳地价、稳房价、稳预期”,作为2020年楼市调控的目标(估计也是未来调控的目标)。过去,楼市之所以火热,就在于房价上涨太快,没房的赶快买,没条件的创造条件买,有房的多买几套。

      所以,要稳楼市,关键是稳预期。怎么稳预期?就是引导大家不要一呼而上买,更不能一呼而下卖。这其中,对房价前景的预期,掐算持有房子的成本和收益,非常关键。其实,大家想想,过去十多年狂飙突进以后,还有哪座城市缺房子呢?所以,政策设计就是要打掉或缓冲持有房子“不划算”的预期,并抛售房子。老旧小区改造,片区更新,都有这个意味。

      其实,启动贷款定价“换锚”这半年来,5年期LPR利率累计下调了10个基点。对多数人来说,月供只省了2斤猪肉,但媒体铺天盖地地说,“降息了,大利好来了”,言下之意是楼市要涨了。因为,国际经验也好,历史推演也好,每个人都咬定,利率和房价是反方向变化的。每个人心里都在盘算,我的房价要涨了,还在乎月供省了那么点儿吗?这就是预期引导。

      转换成LPR定价以后,不仅新交易的房子会受到调控的影响,300亿平米的存量房也尽在调控之下。即便你的房子不交易,只要有贷款,就成为调控的对象。当然,存量房里面,大概有一半的房子没房贷,似乎不受LPR的影响,但LPR影响的是心里预期。比如,如果LPR下降了,估计很多人会坚定地持有手上的房子,或换一套,或认为该再买一套了。

      截至2019年,我国楼市在历史最高位已徘徊了4年之久了,存量时代已来临。所谓高处不胜寒,调控政策要讲究精细化、处处拿捏与平衡。不管是城市更新、老旧小区改造,还是存量商业办公“改租赁”,鼓励企业自持等,以及存量房贷定价转向LPR,都是为了调控存量,让所有的房子尽可能地因政策而动。这对稳楼市、稳投资、稳财政、稳增长来说,意义都很大。

      (作者系房地产研究人士)

      (责任编辑:王治强 HF013)
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